Economía rusa: por qué se han duplicado los precios inmobiliarios en Moscú en cinco años

En 2020, durante la pandemia de coronavirus, los confinamientos y otras medidas restrictivas provocaron una caída considerable de la demanda de bienes inmuebles. Con el fin de estimular las ventas, el Gobierno ruso puso en marcha un nuevo programa denominado «préstamos hipotecarios preferenciales» (льготная ипотекаi). Este programa tuvo un gran éxito, ya que varios cientos de miles de familias se beneficiaron de tipos de interés reducidos subvencionados por el Estado ¹.

Sin embargo, el aumento de la demanda ha favorecido la subida de los precios de la vivienda nueva, mientras que los altos tipos de interés del Banco Central disuaden a los promotores de financiar la construcción de nuevas viviendas.

• En octubre de 2024, con el fin de contener la inflación, el Banco Central ruso elevó sus tipos de interés oficiales al 21%, su nivel más alto desde principios de la década de 2000.
• Los promotores son los primeros afectados por la reciente subida de los tipos. Durante el primer trimestre de 2025, se pusieron en marcha en Rusia nuevos proyectos de vivienda por un total de sólo 8,1 millones de metros cuadrados, lo que supone una caída del 24% con respecto al año pasado.
• El aumento de los tipos de interés, del coste de la mano de obra y de los materiales de construcción, así como la subida de los impuestos sobre la renta impulsada por la guerra de Putin en Ucrania, se reflejan en el precio del metro cuadrado, que se situó en una media de 1.840 € en marzo, frente a los 1.270 € de febrero de 2022.

En Moscú, donde se concentra casi una décima parte de la población del país, el aumento de los precios ha sido el más significativo desde 2020. Ahora hay que desembolsar una media de 12,9 millones de rublos para comprar un apartamento nuevo de una habitación en la capital rusa (+86% en cinco años) y 9,6 millones de rublos por un estudio (+97%). El alquiler también se ha visto afectado por el aumento general de los precios: el coste del alquiler representa hoy el 74% del salario medio moscovita, frente al 63% de hace dos años ².

• El aumento de los precios limita la instalación en Moscú de familias con ingresos modestos. Con un presupuesto de 5 millones de rublos (unos 53.000 €), que antes de 2020 permitía comprar un apartamento de entre 30 y 40 m² en barrios cercanos al centro, en marzo pasado sólo había 7 lotes disponibles en toda la ciudad, frente a los 112 de 2024 ³.
• Paralelamente, las autoridades municipales fomentan el desarrollo de inmuebles de lujo. En el primer trimestre de 2025, un estudio de Intermark City Real Estate revela que Moscú ha pasado en tres años del puesto 18 al 5 en el ranking mundial de ciudades con los precios inmobiliarios más altos para viviendas de lujo.
• El coste medio por metro cuadrado en estos edificios de lujo se sitúa ahora en 21.600 € en Moscú, más que en Shanghái (19.700 €), Londres (18.900 €) o París (18.600 €).

El aumento de los precios inmobiliarios ha provocado un incremento considerable de la duración media de los préstamos hipotecarios en Rusia: para mantener las cuotas mensuales a un nivel asequible, hoy se tarda una media de 26 años en amortizar la compra de una nueva vivienda ⁴. Como consecuencia, más de la mitad de los préstamos hipotecarios son ahora amortizados por personas jubiladas.