Zhao Yanjing sobre la crisis inmobiliaria en China

Zhao Yanjing es catedrático de planificación urbana en la Universidad de Xiamen (Fujian) y comentarista habitual de asuntos nacionales e internacionales de China. Escribe artículos sobre temas de actualidad con un estilo muy chispeante y adopta un «tono de verdad» similar al de Sun Liping. Zhao saltó a la fama justo después del inicio de la pandemia porque escribió un artículo sobre cómo China debía «afinar su discurso» sobre el virus. El artículo traducido aquí ¹ -sobre la crisis inmobiliaria de China- se acerca mucho más al área de especialización de Zhao como urbanista. Zhao lo publicó, por primera vez, en el sitio web de Aisixiang, el 18 de mayo de 2022, tras lo cual fue retomado por parte de publicaciones y sitios web financieros.

El mercado inmobiliario chino es gigantesco y desempeña un enorme papel en la prosperidad del país y, en cierta medida, del mundo. Desde principios de año, muchos analistas han señalado el desplome del mercado inmobiliario chino, que ha hecho estallar la burbuja económica del país y que es un factor de la desaceleración económica mundial. Sin embargo, el mercado había estado en auge durante décadas, ya que la propiedad residencial era el principal vehículo de inversión para la mayoría de los chinos. Por supuesto, este auge ha alimentado la especulación, lo que naturalmente lleva a los promotores a pedir más y más dinero prestado para construir más y más viviendas para satisfacer la demanda. 

Según Zhao, la causa de la crisis actual radica en los torpes y populistas esfuerzos del gobierno central por controlar los costos de la vivienda mediante restricciones de precios y otras medidas, lo que significa que los promotores no pueden obtener sus beneficios ni pagar sus deudas. Si empresas como Evergrande (la que más aparece en las noticias) quiebran o se declaran en bancarrota, los bancos y prestamistas de todo el mundo empezarán a retirarle sus deudas a todo el sector y la economía se hundirá, lo que afectará a promotores, prestamistas, propietarios de viviendas, el sector de la construcción, la industria de mejoras para el hogar… Una versión de esto ocurrió en Japón a principios de la década de 1990 y la economía japonesa nunca llegó a recuperarse. 

En la crisis actual, Zhao señala el papel sobredimensionado que han desempeñado la tierra y la venta de terrenos en el desarrollo económico de China -los gobiernos locales, en particular, se han beneficiado de la venta de terrenos para apoyar el crecimiento económico- y señala que, cuando el gobierno central interviene para frenar la especulación mediante controles de precios y similares, mata su gallina de los huevos de oro. A primera vista, esto pone a Zhao del lado de los promotores capitalistas y en contra de los pobres consumidores que sufren, pero, como él dice, el mercado de capitales de China es esencialmente el mercado inmobiliario y, si los valores inmobiliarios no siguen subiendo, la lógica del sistema se enferma rápidamente y el crecimiento sistémico se ralentiza. 

La propuesta de Zhao consta de dos aspectos: los gobiernos central y locales deben actuar con rapidez -de hecho, inmediatamente- para revertir las políticas del año pasado que pretendían enfriar el mercado al acabar con la especulación porque, sin especulación, los precios de los activos caen y desaparecen algunos de los incentivos saludables. Al mismo tiempo, Zhao insiste -citando a Singapur como modelo- en que los gobiernos deberían invertir fuertemente en vivienda asequible para contrarrestar la especulación. 

Para él, ésta es la mejor manera de permitir que cada vez más chinos accedan a la clase media y, con el tiempo, a la clase alta. Quienes se vieron expulsados del mercado inmobiliario residencial el año pasado pueden pasar unos años en viviendas subvencionadas, ahorrar su dinero y acumular activos para entrar en el mercado inmobiliario especulativo en algún momento, si lo desean. Zhao sostiene que una enorme inversión estatal en viviendas asequibles sería mucho más inteligente que construir más carreteras y aeropuertos, que es donde China suele concentrar su «gasto en infraestructuras» en tiempos difíciles.

Zhao presenta una serie de argumentos y propuestas técnicas, aunque es difícil evaluar la probabilidad de que las viviendas asequibles construidas por el Estado puedan complementar fácilmente las viviendas especulativas construidas por los promotores en un mercado tan grande como el chino. Singapur, que es mucho más pequeño, no tiene este problema, pero el argumento de Zhao, sin duda, transmite la complejidad de la situación, así como los retos a los que se enfrenta el gobierno chino.

1 – Evaluación de la situación actual

Ya se conocen los datos inmobiliarios de abril y, aunque parece que los precios de la vivienda han bajado, estamos muy lejos de una situación «estable, saludable y sostenible». Los últimos datos muestran que ya no se discute si el colapso inmobiliario tendrá un amplio impacto en la economía. El hecho es que la caída de los precios de la vivienda no ha estimulado la economía real ni ha resuelto el problema de la vivienda. La reciente política inmobiliaria ha puesto en peligro la economía china.

La idea de un «gran cambio mundial que se produce una vez cada siglo» se utiliza con frecuencia en China como abreviatura de la noción de que el ascenso de China marca un cambio fundamental en la historia mundial. Véase, por ejemplo, Yuan Peng, «The Coronavirus Pandemic and a Once-in-a-Century Change».

¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario en China? En mi opinión, está en crisis. El diagnóstico que hagamos en este momento es sumamente importante porque decidirá si bastarán ajustes cautelosos de la situación o si es hora de precipitarse a cuidados intensivos; si no nos ponemos un respirador artificial en el momento absolutamente oportuno, la economía china puede hundirse en un abrir y cerrar de ojos. Los problemas inmobiliarios ya están repercutiendo en el sistema financiero y el rápido declive de la economía china desde el año pasado se debe principalmente a la desaceleración inmobiliaria. A pesar del reiterado énfasis del gobierno central en la prevención de riesgos sistémicos, los últimos datos económicos muestran que la posibilidad de riesgo sistémico ha aumentado y que el sector inmobiliario es el punto desencadenante. 

La rápida propagación de la epidemia y los cambios en la situación internacional han repercutido, sin duda, en la economía china en el segundo trimestre. Sin embargo, se trata de arañazos y abolladuras, no de «patologías subyacentes» de la economía china, y, aunque puedan parecer malas, sus efectos son, en realidad, superficiales y fugaces. Mientras no haya problemas con el sistema financiero, la economía resucitará de inmediato una vez superadas estas crisis. El desarrollo económico de China, que se ha recuperado repetidamente de sus crisis, ilustra que la capacidad de resistir choques externos inciertos depende fundamentalmente de la propia resistencia. Y el grado de resistencia que China pueda mostrar queda determinado por el mercado de capitales chino, cuyo núcleo es el sector inmobiliario. 

Existe el peligro de que choques externos como la epidemia o el deterioro de las relaciones internacionales se utilicen para explicar la reciente desaceleración económica. Sobreestimar el impacto de la epidemia y centrarse demasiado en acontecimientos inesperados como la guerra ruso-ucraniana puede conducir a un diagnóstico fatal de la situación económica de China. Aunque no puede ignorarse el impacto de estos factores en la economía china, sólo cuando se transmiten a través del sistema financiero, pueden desencadenar el caos en toda la economía. A su vez, este caos puede amplificar las consecuencias de los choques externos e, incluso, provocar choques externos que podrían haberse evitado en primer lugar. Y la principal causa del caos en el sistema financiero es la primera fuente de capital de China: el sector inmobiliario. Si no se resuelve la crisis inmobiliaria, ni la política monetaria ni la fiscal tendrán un efecto beneficioso y es muy probable que se produzca el desastre que no ocurrió en 2008.

2 – ¿Por qué estamos en crisis? 

La respuesta de China a la crisis actual dependerá de nuestra comprensión de cómo superó China crisis pasadas. La razón por la que considero que el sector inmobiliario es el origen de la crisis actual es que dicho sector estuvo estrechamente vinculado con la salida de China de crisis anteriores. 

La primera crisis se produjo en 1989. La explicación común del fin de esta crisis es la gira de inspección de Deng Xiaoping por el sur, en 1992, que le permitió a China salir de la crisis y romper, por fin, el embargo estadounidense. Desde un punto de vista político, esto es correcto. Sin embargo, la economía china ya había empezado a repuntar en 1991, cuando la tasa de crecimiento saltó del 3.9 %, en 1990, al 9.3 % y cuando alcanzó el 14.2 % tras la gira de Deng. Entonces, ¿cuál fue la verdadera razón del fin de la crisis, en 1991? Fue la publicación, por parte del Concejo de Estado, el 19 de mayo de 1989, del «Reglamento Provisional de la República Popular de China sobre la Concesión y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo de Propiedad Estatal en Zonas Urbanas», que se aplicó en 1990. Precisamente, esta regulación fue la que convirtió enormes cantidades de suelo urbano en activos valiosos y la que les permitió a los gobiernos locales utilizar este suelo como garantía para inversiones a gran escala. Sin esta medida, el efecto económico de la gira meridional de Deng se habría reducido enormemente. 

La segunda crisis surgió en 1997. La explicación aceptada de cómo China sobrevivió a la «crisis financiera asiática» es ésta: «el gobierno chino aplicó una política fiscal proactiva y una política monetaria prudente, trabajó para expandir la demanda interna y estimular el crecimiento económico, profundizó la reforma de las empresas estatales y lanzó la reforma del sistema de seguridad social, centrándose en las pensiones y el seguro médico de los empleados». De hecho, estas políticas estaban ahí desde el principio y lo que realmente marcó la diferencia fue la reforma de la vivienda de 1998. Esta política fue la que les permitió a un gran número de familias urbanas adquirir los bienes necesarios para convertirse en una clase propietaria. Al mismo tiempo, también les insufló vida a los edificios inacabados que quedaban de la anterior economía recalentada y el sector inmobiliario empezó a convertirse en la industria pilar de la economía china que es hoy. 

La reforma de 1998 le puso fin a la antigua práctica en la que las unidades de trabajo o las empresas les proporcionaban viviendas a los empleados; se pasó a un mecanismo de mercado.

La tercera crisis tuvo lugar en 2008. El éxito o fracaso de la respuesta china aún es objeto de debate, pero el hecho es que la economía china empezó a alcanzar y superar a la del mundo desarrollado en ese momento y que las economías anteriores y posteriores a 2008 son dos cosas completamente distintas. La explicación de este resultado es difícilmente discutible: la inversión expansiva y anticíclica de 4 billones de RMB del gobierno central fue la que sacó a China de la crisis. Entonces, ¿por qué los otros grandes actores no propusieron, en su momento, sus propios «cuatro billones»? Porque no los tenían. ¿De dónde proceden los «cuatro billones» de China? De los gobiernos locales. De los cuatro billones, el gobierno central aportó uno, mientras que los gobiernos locales fueron responsables de tres; algunos estudiosos estiman que los cuatro billones generaron, al final, unos 30 billones de RMB de inversión en blockchain. Así que la mayor parte procedía de los gobiernos locales y del capital social, lo que no ocurría, en absoluto, en otros países. 

La pregunta es, por lo tanto, la siguiente: ¿por qué los gobiernos locales y la sociedad china disponían de tanto dinero en aquella época? La respuesta clave es que, después de 2004, los ingresos de los gobiernos locales por la venta de terrenos se dispararon, ya que la aplicación obligatoria de la política «831» de licitación pública de terrenos vendidos por los gobiernos locales les permitió a éstos obtener enormes cantidades de financiamiento de la venta de terrenos. El valor en alza de los inmuebles urbanos le ha proporcionado una enorme cantidad de crédito a la sociedad en su conjunto. Con frecuencia, se señala la entrada de China a la OMC como una de las razones de este crecimiento. Esto es bastante cierto, pero se basa en el supuesto de que la política agraria de 2004 transformó inesperadamente a China en una potencia financiera. En una economía abierta, el comercio sólo beneficia a los países con capital para invertir. Esto explica por qué otros países que se adhirieron a la OMC antes que China, y en condiciones más favorables, no han logrado los mismos resultados que China. 

En marzo de 2004, el Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Supervisión emitieron conjuntamente la Orden nº 71, que exige que, a partir del 31 de agosto de 2004, todos los terrenos para proyectos comerciales se vendan mediante licitación pública y que los gobiernos locales dejen de firmar acuerdos basados en factores históricos o relaciones personales. Al mismo tiempo, se les exigía a los promotores que pagaran puntualmente las tasas de transferencia de tierras y el gobierno podía recuperarlas si permanecían inutilizadas durante dos años.

Dado que el sector inmobiliario fue el cohete que ha impulsado el crecimiento de China en el pasado, las consecuencias de la actual extinción inmobiliaria también podrían ser generalizadas.

3 – ¿Por qué fracasó la política de vivienda? 

¿Dónde falló la política de vivienda? En primer lugar, al confundir «vivienda» con «especulación»; en segundo lugar, al confundir el aumento de la capacidad con el sector inmobiliario en su conjunto. 

Durante algún tiempo, la teoría económica no lograba comprender realmente la naturaleza financiera de los bienes inmuebles. El propio término «financiamiento del suelo» refleja un malentendido de la naturaleza del sector inmobiliario en la creencia errónea de que la venta de terrenos y la compra de casas son los únicos aspectos del sector inmobiliario. La función principal del sector inmobiliario no es el financiamiento directo, sino la creación de crédito. Cualquier modelo de negocio puede financiarse siempre que tenga flujo de caja y la capacidad de financiamiento depende de la disponibilidad de garantías. El papel de los bienes inmuebles es servir de garantía. Por lo tanto, asignarles valor a los bienes inmuebles mediante transacciones de mercado y dotarlos de liquidez es la principal función del mercado inmobiliario. El aspecto transaccional de los bienes inmuebles consiste simplemente en fijar precios y crear liquidez para los bienes inmuebles que no cotizan en bolsa. 

El sector inmobiliario chino ha sido un negocio financiero desde el principio: vender terrenos y casas es financiamiento y comprar terrenos y casas es inversión. Aunque los responsables políticos han intentado resolver el problema de la «vivienda» a través del mercado inmobiliario, este objetivo nunca se ha logrado. El financiamiento y el consumo son intrínsecamente incompatibles y los intentos de alcanzar objetivos de consumo a través de medios financieros son la principal fuente del dilema en el diseño de la política de vivienda, en el sentido de que, si el objetivo es la «vivienda», hay que tener «especulación». Si se descarta la «especulación», el crecimiento económico estará descapitalizado, lo que conducirá a una desaceleración económica, si la situación no es grave, o a una crisis, si lo es.

En este caso concreto, el sector inmobiliario financia principalmente a los gobiernos locales y el gobierno central recibe muy pocos beneficios. Los distintos ministerios y departamentos de la administración central, que toman como evangelio las políticas de gestión occidentales, desconfían desde hace tiempo de estos ingresos «sobre plano». Para «corregir» la dependencia del suelo por parte de los gobiernos locales y hacer que se tomen en serio su responsabilidad de «alojar» a sus ciudadanos, el gobierno central ha introducido una serie de políticas para controlar los precios de la vivienda. Un aspecto clave de estas políticas ha sido «aumentar el volumen y disminuir los precios», es decir, eliminar la «subida excesiva» de los precios de la vivienda al aumentar la oferta de suelo en el mercado. 

Precisamente, esta política, junto con el subsiguiente desmantelamiento de chabolas y villas urbanas y la renovación urbana, fue lo que acabó por empujar al mercado inmobiliario a un estado de exceso de oferta, lo que supuso que el plazo de venta de las viviendas comerciales fuera cada vez más largo. Luego, vinieron las restricciones de precios, las restricciones de compra, las restricciones de préstamo, todo el paquete. Todo ello se sumó a una serie de intervenciones que, a lo largo del año pasado, acabaron por quebrar el mayor mercado financiero del mundo, un mercado que se había negado a hundirse durante veinte años. A partir de la segunda mitad de 2021, el sector inmobiliario entró en un declive generalizado, que bastó para dilapidar cualquier ganancia que hubiéramos podido obtener gracias a una gestión superior de la epidemia. Ante la crisis económica china, salvar el sector inmobiliario se ha convertido en la máxima prioridad. 

La «transformación de las tres antiguas» se refiere a la política de Guangdong de reconstruir «viejas ciudades, viejas fábricas y viejos pueblos». Gran parte de lo que Zhao menciona en este pasaje entraría en la rúbrica general de lo que llamamos «renovación urbana».

Sólo los activos con precios al alza son dignos de inversión. En un ciclo de competencia entre productores, la eliminación de diversas restricciones sobre la compra no basta para crear la expectativa de que los precios de los activos subirán. Las repetidas represiones sobre los precios de la vivienda le indican al mercado que, una vez que los precios empiecen a subir de nuevo, también volverán los esfuerzos del gobierno por mantener los precios bajos. Además, la enorme presión para vender el stock de suelo que queda en el mercado obligará a los promotores a liberarlo a un precio más bajo. Sin embargo, la ley de los mercados financieros es precisamente que, cuando los precios caen, también lo hace la demanda. 

La política de contención de los precios de la vivienda se basa, en gran medida, en un malentendido del mercado de capitales. Hoy en día, todo el mundo describe el mercado de capitales con el término negativo de «burbuja», pero pocos dan una definición precisa de lo que es una burbuja y muchos responsables políticos asumen que las burbujas son malas y que, cuanto más grandes sean, peor. De hecho, el precio de cualquier activo es su valoración futura y cualquier valoración, grande o pequeña, es una burbuja. Mayores valoraciones significan mayores burbujas; mayores burbujas significan capital más barato. Entonces, ¿es mejor que el capital sea caro o barato? Un empresario no tiene problemas para responder esta pregunta. El problema no es que una burbuja grande sea mala, sino que la burbuja no puede ser infinitamente grande. Antes de que estalle la burbuja, cuanto más alto sea el precio del activo, mejor (desde el punto de vista del empresario). 

La verdadera cuestión es cómo evitar que estalle la burbuja. ¿Qué significa que estalle una burbuja? En términos sencillos, es la transición de los activos de una situación en la que «la demanda supera la oferta» a otra en la que «la oferta supera la demanda». El riesgo de burbujas de activos se determina en función del precio y de la escala. No es que, cuanto más bajos sean los precios, más seguras estarán las cosas porque, una vez que la escala está fuera de control, no importa lo altos que sean los precios, pues la oferta acabará por superar la demanda y la burbuja estallará; por el contrario, mientras la demanda sea suficiente -o la escala de la oferta sea lo suficientemente pequeña-, la burbuja no estallará aunque los precios lleguen a ser muy altos. Todavía hay gente que estudia cómo evitar que estalle la burbuja inmobiliaria, ¡mientras que el flujo constante de subastas sin ventas (流拍) y de gente que les devuelve casas a promotores (退房) demuestra que la burbuja inmobiliaria ya estalló en muchas ciudades! La cuestión, ahora, es cómo restablecer el flujo de caja. 

4 – Medidas de emergencia

Si el análisis anterior de que el sector inmobiliario ya está en crisis es correcto, lo que hay que hacer ahora es llevar al sector inmobiliario a cuidados intensivos porque, sean cuales sean las complicaciones que puedan derivarse de una operación precipitada, lo que hay que hacer es ¡que el corazón del sector inmobiliario vuelva a latir! Los problemas actuales del mercado inmobiliario chino son el resultado de la equivocada política de «aumentar el volumen y contener los precios». Es precisamente esta estrategia la que produjo el cambio repentino en el tercer trimestre de 2021, de una expectativa de que la oferta no puede satisfacer la demanda a una expectativa de que la oferta superará la demanda. En cuanto un activo entra en la categoría de «oferta superior a la demanda», pierde inmediatamente su liquidez. Para detener la caída de los precios, primero, debemos ajustar nuestra estrategia para cambiar las expectativas. 

En un mercado en el que «la oferta supera la demanda», no se produce una liquidación rápida y los precios no suben. El stock de suelo ya en el mercado sólo puede crear una enorme presión de venta, lo que obliga a los promotores a liberarlo a un precio más bajo. Sin embargo, el precio no es lo que determina la demanda en el mercado de capitales, sino si los precios suben o bajan. Mientras los precios bajen, aunque no sean altos, la demanda caerá. La única forma de restablecer la liquidez es que los activos pasen de un estado de «sobreoferta» a otro de «suboferta». La condición previa para ello es vender lo antes posible los terrenos comerciales para viviendas que ya están en el mercado. En caso necesario, el gobierno debería lanzarse por una adquisición inversa a gran escala. Sólo cuando el mercado se dé cuenta de que pronto no habrá más casas a la venta, las expectativas cambiarán de «exceso de oferta» a «exceso de demanda». 

Mucha gente da por sentado que, como costó tanto esfuerzo mantener bajos los precios de la vivienda, repuntarán inmediatamente con fuerza una vez que desaparezca la presión. Sin embargo, la realidad es que, al igual que ocurre con las tasas de fertilidad, el hecho de que sea difícil mantenerlas bajas no significa que vayan a repuntar automáticamente. La fijación de precios del capital basada en las expectativas es como una burbuja que, una vez explotada, no puede reponerse. En el punto de transición entre una oferta superior a la demanda y una demanda superior a la oferta, la relación precio-volumen no es lineal: cuando la demanda del mercado es de 100 unidades, un aumento de la oferta de 99 a 101 unidades provocará un cambio brusco de la competencia de los consumidores a la de los productores y de la correspondiente caída discontinua de los precios de mercado de los precios de consumo a los precios de producción.

Al tratarse de una situación de emergencia, cada momento cuenta. Si no ponemos el sector inmobiliario en «soporte vital» inmediatamente, el mercado inmobiliario corre el riesgo de seguir el camino de Japón, es decir, aunque no entre en shock inmediatamente, podríamos presenciar una hibernación a largo plazo en la que el mercado se convierta en un vegetal. Por eso, arreglar los inmuebles requiere una intervención fuerte, sin dilaciones ni vacilaciones. Las opciones concretas de ayuda de emergencia incluyen las siguientes:

• Poner fin de inmediato a la inadecuada política de contención de los precios de la vivienda y eliminar los controles de precios que les impiden a los promotores despejar el mercado ¡dando una señal clara al mercado de que los precios de la vivienda están subiendo!

• Pasar de la gestión de precios a la gestión de cantidades. Considerar la enajenación del parque inmobiliario existente como el objetivo más importante a corto plazo, lo que requiere tomar el tiempo de venta y no los precios como el indicador básico para evaluar si la política de vivienda está funcionando correctamente en las distintas partes del país. 

• Utilizar el índice de ventas para determinar la oferta de locales comerciales en las ciudades. En las ciudades que no han alcanzado el ritmo de ventas deseado, hay que dejar de añadir nueva oferta a los mercados. En la actualidad, muchas ciudades están aprovechando la desaceleración inmobiliaria para acelerar la inyección de aún más propiedades en el mercado, hasta el punto en el que incluso las industrias estatales de los ayuntamientos se están sumando para apuntalar el mercado, lo que es como beber veneno para saciar la sed. 

• Para mantener altos los precios de las acciones en el mercado de capitales, las empresas deben emprender recompras inversas. En el mercado del suelo, el gobierno debería hacer lo mismo y, en las ciudades donde el periodo de venta es especialmente largo, los gobiernos deberían plantearse la recompra de suelo para que el sector inmobiliario vuelva a una situación en la que la demanda supere la oferta lo antes posible. En lugar de invertir en proyectos de infraestructuras innecesarios, los bonos especiales del gobierno central (专项债) deberían invertirse en terrenos de administraciones locales, ya que, una vez restablecida la liquidez en el mercado inmobiliario, estas inversiones pueden convertirse inmediatamente en activos valiosos. 

• Todos los proyectos que, directa o indirectamente, conduzcan a un aumento significativo de la oferta de viviendas comerciales, como la mejora de aldeas urbanas, la renovación urbana, la reconversión residencial de propiedades industriales/comerciales/oficinas/hoteles y la mejora a gran escala de barrios marginales, deben detenerse inmediatamente. La renovación urbana debe basarse en un financiamiento independiente y no en la venta de terrenos. 

Zhao añade un detalle técnico sobre el «coeficiente de volumen 容积率», que es una forma de calcular la cantidad de superficie sobre rasante añadida por un proyecto específico.

• Una vez vendidos los terrenos que salieron al mercado y el parque de viviendas existente, hay que continuar con la práctica de las «ventas por inanición», para que la oferta de nuevos terrenos y el crecimiento demográfico sigan el mismo patrón. Debe darse la máxima prioridad a la gestión de los precios de transacción en el mercado secundario de la vivienda y el principal objetivo de la gestión del mercado comercial de la vivienda debe ser garantizar la liquidez del parque de viviendas y del suelo. 

5 – Curar la enfermedad

La reducción de la oferta de suelo para viviendas comerciales implicará, inevitablemente, una menor inversión fija y un mayor costo de vida para los residentes. Este déficit debe abordarse mediante la construcción a gran escala de viviendas asequibles (保障房). En la crisis actual, necesitamos construir tantas viviendas asequibles como sea posible, lo antes posible. Si, en un año, añadimos 50 millones de unidades, de 50 metros cuadrados cada una, a un costo medio de 5000 RMB por metro cuadrado (incluido el precio de referencia del suelo), eso supone una inversión fija de 12.5 billones de RMB. Debido a las rentas estables que producirá, la calidad de esta inversión es mucho mejor que la de las infraestructuras antiguas o nuevas, con sus rendimientos marginales decrecientes. Para 2020, aunque sólo se hayan vendido unos 13.56 millones de viviendas comerciales, esto representa la economía de cien millones de nuevos residentes urbanos. A medida que entramos en la siguiente fase de disminución de la oferta, la elección política es, simplemente, entre proporcionar viviendas asequibles en ocho años o en dos años. 

La palabra que Zhao utiliza para «antigua infracción» es tiegongji 铁公基, que se refiere a inversiones en ferrocarriles, autopistas, aeropuertos, servicios públicos, etcétera.

Más allá de la inversión en sí, el enorme consumo que representa la compra de electrodomésticos, muebles y reformas bastaría para llenar el vacío de la disminución de la demanda de viviendas comerciales. Si la mitad de los hogares chinos pudieran alcanzar el nivel de riqueza de los países desarrollados, la «guerra» habría terminado, ya que el tamaño del enorme mercado de consumo desbordaría a todos los competidores, incluido Estados Unidos. La construcción de viviendas asequibles estimulará directamente el gasto de los consumidores y revitalizará rápidamente el mercado. Cuando decimos que «la vivienda no es especulación», no nos referimos a acabar con la especulación, sino a aumentar el número de viviendas. Sin viviendas asequibles, aunque el mercado inmobiliario vuelva a su nivel anterior, la situación seguirá sin ser «estable, sana y sostenible». Para ser sostenibles, debemos distinguir entre dos mercados. 

El modelo de Singapur de «una pequeña cantidad de viviendas comerciales de alto precio + una gran cantidad de viviendas de alquiler de bajo precio» demuestra que, sólo cuando la vivienda comercial y la asequible se apoyan mutuamente, para cumplir una la función de «especulación» y la otra la de «vivienda», es posible desarrollar políticas específicas: precio para la vivienda asequible, escala/volumen para las propiedades comerciales. Y, sólo entonces, podremos conseguir un mercado de vivienda «estable, sano y sostenible». La experiencia mundial en desarrollo urbano demuestra que las ciudades con altos precios de vivienda son buenas para las economías intensivas en capital, como la creación de empresas industriales y la investigación y el desarrollo, pero no para las economías intensivas en mano de obra, como las operaciones y la fabricación; las ciudades con bajos precios de vivienda son buenas para las economías intensivas en mano de obra, como la fabricación y las operaciones, pero son malas en las economías intensivas en capital dedicadas a la innovación y el espíritu empresarial. Sólo las ciudades con un sistema dual de vivienda, como Singapur y Shenzhen, pueden satisfacer las necesidades contrapuestas de capital y mano de obra. 

Aplicar esta estrategia de «doble vía» es más fácil de decir que de hacer. Como ocurre con todos los sistemas de doble vía, la mayor dificultad del sistema de vivienda es la de separar los mercados de productos básicos y de vivienda asequible. Dado que la vivienda comercial es difícil de titulizar y comercializar, la inversión en vivienda comercial requiere la compra de vivienda física. La reforma del sistema de vivienda de 1998 comenzó con un sistema de doble vía en el que «la vivienda asequible era primaria; la comercial, secundaria». La razón por la que acabamos con un mercado muy especulativo y pobre en vivienda es que la diferencia de precios entre vivienda comercial y asequible dio lugar a enormes actividades de arbitraje. 

El segundo problema es la enorme cantidad de financiamiento. La vivienda y los servicios públicos relacionados (escuelas, hospitales, ciudades) requieren una gran cantidad de capital. El mercado inmobiliario comercial financia estos servicios públicos mediante la venta de terrenos y la compra de viviendas. Si la oferta de viviendas comerciales se descontrola, los ingresos por venta de suelo disminuirán de forma natural y la inversión en vivienda asequible se agotará. Ningún presupuesto es suficiente para sufragar totalmente la vivienda asequible, por lo que se necesitan fuentes alternativas de financiamiento para complementar la venta de terrenos. El sistema de fondos de contingencia de Singapur utiliza el empleo estable como flujo de efectivo para resolver este problema. Sin embargo, también es difícil que las unidades de este sistema se conviertan en un activo de gran liquidez para los hogares. Esto dificulta la participación de los hogares singapurenses en el crecimiento de la riqueza social a través de la propiedad. 

La verdadera solución para este problema fue la «reforma de la vivienda de 1998» en China. Ésta fue una gran innovación en China que se ha subestimado enormemente. Mucha gente ve, hoy, la «reforma de la vivienda» como un simple «paso de lo público a lo privado» e ignora los primeros 30 años de vivienda asequible. La reforma de la vivienda en China no consistió en «cambiar un sistema malo por uno bueno», sino en «completar un sistema inacabado». Sin las antiguas viviendas sociales, no habría sido posible ninguna «transformación». En el sistema chino de dos vías, las vías no son paralelas, sino secuenciales, con la vivienda pública seguida del mercado. Ésta es la mayor diferencia entre China y Singapur. La reforma de la vivienda de 1998 le abrió la puerta al financiamiento directo por los gobiernos locales y creó la primera generación de la clase media china. El rápido crecimiento de la riqueza de esta clase media ha apuntalado la posición de China como el mayor mercado interior fuera de Estados Unidos, lo que le proporciona la mejor baza para competir a escala mundial. Si repite la «reforma de la vivienda», China podría transformar a toda su población urbana en una clase media de propietarios comerciales.

El truco para resolver con éxito los dos grandes problemas del «arbitraje» y del «financiamiento», en la reforma de la vivienda de 1998, fue, sencillamente, «alquilar primero, comprar después». Cuando los salarios eran bajos, esto equivalía a alquilar la unidad de trabajo. Tras la reforma de 1998, los alquileres se redujeron en función de la antigüedad y, después, las familias compraron el alquiler con el pago de una cantidad fija. Si las nuevas viviendas asequibles siguen el mismo camino, limitando la elegibilidad (a personas que actualmente no tienen casa, pero sí un empleo estable), limitando el precio (en función de los costos), limitando los estándares (tamaño de la unidad) y desincentivando las ventas secundarias de estas unidades durante un periodo de tiempo más largo, se puede lograr una separación efectiva entre viviendas asequibles y comerciales. Los alquileres estables y la madurez pueden sostener el mercado comercial de vivienda, de modo que la propia vivienda asequible puedan utilizarse como financiamiento hipotecario, lo que resuelve por completo el problema del financiamiento de vivienda asequible. Como resultado de la reforma de la vivienda, las viviendas asequibles, junto con las limitaciones sobre las ventas secundarias, compartirán la prima de mejora de servicios públicos urbanos a través de precios de vivienda más elevados y todas las familias podrán enriquecerse rápidamente. 

6 – Conclusión 

Una buena política no es una política impecable, sino una política capaz de equilibrar las crisis a corto plazo con beneficios a largo plazo, una política capaz de identificar las prioridades estratégicas. La actual economía china necesita detener la hemorragia antes de operar al paciente. Sin la recuperación del principal mercado de capitales, el inmobiliario, el latido de la economía no se recuperará ni nuevas intervenciones quirúrgicas exitosas podrán cambiar la situación general de recesión económica… y la crisis económica provocará malestar social. Debemos ser capaces de identificar rápidamente los verdaderos problemas de esta «crisis de supervivencia»; de lo contrario, sólo correremos más peligro si intentamos conducir el coche pisando el freno y el acelerador al mismo tiempo.