{"id":171636,"date":"2023-01-14T11:32:13","date_gmt":"2023-01-14T10:32:13","guid":{"rendered":"https:\/\/legrandcontinent.eu\/fr\/?p=171636"},"modified":"2023-01-14T11:51:39","modified_gmt":"2023-01-14T10:51:39","slug":"zhao-yanjing-sur-la-crise-immobiliere-en-chine","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/legrandcontinent.eu\/fr\/2023\/01\/14\/zhao-yanjing-sur-la-crise-immobiliere-en-chine\/","title":{"rendered":"Zhao Yanjing sur la crise immobili\u00e8re en Chine\u00a0"},"content":{"rendered":"\n

Zhao Yanjing est professeur d’urbanisme \u00e0 l’Universit\u00e9 de Xiamen dans la province du Fujian, et un commentateur r\u00e9gulier des affaires nationales et internationales de la Chine. Il \u00e9crit des articles sur des sujets d’actualit\u00e9 dans un style tr\u00e8s \u00e9tincelant, adoptant un \u00ab ton de v\u00e9rit\u00e9 \u00bb similaire \u00e0 celui de Sun Liping<\/a>. Zhao s\u2019est fait remarquer pour la premi\u00e8re fois juste apr\u00e8s le d\u00e9but de la pand\u00e9mie, avec un article sur la fa\u00e7on dont la Chine devrait \u00ab mettre au point son discours \u00bb sur le virus. L’article traduit ici <\/span>1<\/sup><\/a><\/span><\/span> \u2014 sur la crise de l’immobilier en Chine \u2014 est beaucoup plus proche du domaine d\u2019expertise de Zhao en tant qu’urbaniste. Zhao l’a d’abord publi\u00e9 sur le site Web Aisixiang le 18 mai 2022, apr\u00e8s quoi il a \u00e9t\u00e9 repris par des publications et des sites Internet financiers.<\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 immobilier chinois est tentaculaire et joue un r\u00f4le consid\u00e9rable dans la prosp\u00e9rit\u00e9 \u00e9conomique de la Chine \u2014 et donc, dans une certaine, mesure du monde. De nombreux analystes ont d\u00e9montr\u00e9 l\u2019effondrement du march\u00e9 immobilier chinois \u2014 ce qui a fait \u00e9clater la bulle \u00e9conomique chinoise et est devenu un facteur du ralentissement \u00e9conomique mondial. Le march\u00e9 \u00e9tait pourtant en plein essor depuis des d\u00e9cennies, l’immobilier r\u00e9sidentiel constituant le principal moyen d’investissement pour la plupart des Chinois. Ce boom a bien s\u00fbr aliment\u00e9 la sp\u00e9culation, qui incite naturellement les promoteurs \u00e0 emprunter toujours plus d’argent pour construire toujours plus de maisons afin de r\u00e9pondre \u00e0 la demande. <\/p>\n\n\n\n

Selon Zhao, la cause de la crise actuelle r\u00e9side dans les efforts maladroits et populistes du gouvernement central pour contr\u00f4ler les co\u00fbts du logement par le biais de contr\u00f4les des prix et d’autres mesures, ce qui signifie que les promoteurs ne peuvent pas faire de profits et payer leurs dettes. Si des soci\u00e9t\u00e9s comme Evergrande \u2014 qui a le plus fait la une des journaux \u2014 font faillite ou se d\u00e9clarent en faillite, les banques et les pr\u00eateurs du monde entier commenceront \u00e0 rappeler leurs dettes \u00e0 l’\u00e9chelle du secteur, et l’\u00e9conomie s’effondrera, affectant les promoteurs, les pr\u00eateurs, les propri\u00e9taires, l’industrie de la construction, l’industrie de la r\u00e9novation r\u00e9sidentielle… Une version de ce ph\u00e9nom\u00e8ne s’est produite au Japon au d\u00e9but des ann\u00e9es 1990, et l’\u00e9conomie japonaise ne s’en est jamais compl\u00e8tement remise. <\/p>\n\n\n\n

Dans la crise actuelle, Zhao souligne \u00e0 juste titre le r\u00f4le surdimensionn\u00e9 que les terrains et les ventes de terrains ont jou\u00e9 dans le d\u00e9veloppement \u00e9conomique de la Chine \u2014 les gouvernements locaux en particulier ont tir\u00e9 parti des ventes de terrains pour soutenir la croissance \u00e9conomique \u2014 et fait remarquer que lorsque le gouvernement central intervient pour ralentir la sp\u00e9culation par le biais de contr\u00f4les des prix et d’autres mesures de ce type, cela \u00ab tue leur poule aux \u0153ufs d’or \u00bb. En surface, cela place Zhao du c\u00f4t\u00e9 des promoteurs capitalistes et contre les pauvres consommateurs qui souffrent, mais comme il le dit, le march\u00e9 des capitaux de la Chine est essentiellement le march\u00e9 immobilier, et si les valeurs immobili\u00e8res ne continuent pas \u00e0 augmenter, la logique du syst\u00e8me devient rapidement malsaine et la croissance syst\u00e9mique ralentit. <\/p>\n\n\n\n

Alors qu’en conclut-il ? La proposition de Zhao est double : les gouvernements central et locaux devraient agir rapidement \u2014 voire m\u00eame imm\u00e9diatement \u2014 pour inverser les politiques de l’ann\u00e9e derni\u00e8re qui visaient \u00e0 refroidir le march\u00e9 en mettant fin \u00e0 la sp\u00e9culation, car sans sp\u00e9culation, les prix des actifs baissent et certaines incitations saines disparaissent. Dans le m\u00eame temps, Zhao insiste \u2014 en citant Singapour comme mod\u00e8le \u2014 sur le fait que les gouvernements devraient investir massivement dans des logements abordables pour contrebalancer la sp\u00e9culation. <\/p>\n\n\n\n

Pour lui, il s’agit de la meilleure fa\u00e7on de permettre \u00e0 toujours plus de Chinois d’acc\u00e9der \u00e0 la classe moyenne \u2014 et finalement \u00e0 la classe sup\u00e9rieure. Ceux qui ont \u00e9t\u00e9 \u00e9vinc\u00e9s du march\u00e9 de l’immobilier r\u00e9sidentiel l’ann\u00e9e derni\u00e8re peuvent passer quelques ann\u00e9es dans des maisons subventionn\u00e9es, \u00e9conomiser leur argent et accumuler des actifs pour entrer sur le march\u00e9 sp\u00e9culatif de l’immobilier \u00e0 un moment donn\u00e9 s’ils le souhaitent. Zhao soutient qu’un investissement massif de l’\u00c9tat dans des logements abordables serait beaucoup plus intelligent que la construction de plus de routes et d’a\u00e9roports, qui concentrent habituellement les \u00ab d\u00e9penses d’infrastructure \u00bb de la Chine lorsque les temps sont durs.<\/p>\n\n\n\n

Zhao pr\u00e9sente un certain nombre d’arguments et de propositions techniques, m\u00eame s\u2019il est difficile d\u2019\u00e9valuer la probabilit\u00e9 que les logements abordables construits par l’\u00c9tat puissent facilement compl\u00e9ter les logements sp\u00e9culatifs construits par les promoteurs dans un march\u00e9 aussi vaste que celui de la Chine. Singapour \u2014 dont la superficie est beaucoup plus r\u00e9duite \u2014 n\u2019a pas cette probl\u00e9matique. Mais l’argument de Zhao transmet certainement la complexit\u00e9 de la situation, ainsi que les d\u00e9fis auxquels est confront\u00e9 le gouvernement chinois.<\/p>\n\n\n\n

1 \u2014 \u00c9valuation de la situation actuelle<\/h2>\n\n\n\n

Les donn\u00e9es immobili\u00e8res d’avril sont sorties, et bien qu’il semble que les prix des logements aient baiss\u00e9, nous sommes tr\u00e8s loin d’une situation \u00ab stable, saine et durable \u00bb. Les derni\u00e8res donn\u00e9es montrent que la question de savoir si l’effondrement de l’immobilier aura un large impact sur l’\u00e9conomie n’est plus \u00e0 discuter. Le fait est que la chute des prix des logements n’a ni stimul\u00e9 l’\u00e9conomie r\u00e9elle ni r\u00e9solu le probl\u00e8me du logement. Au milieu d’un \u00ab changement majeur qui se produit une fois par si\u00e8cle dans le monde \u00bb, la r\u00e9cente politique immobili\u00e8re a mis l’\u00e9conomie chinoise en danger.<\/p>\n\n\n\n

L’id\u00e9e d’un \u00ab changement majeur du monde une fois par si\u00e8cle \u00bb est fr\u00e9quemment utilis\u00e9e en Chine comme un raccourci pour marquer l’id\u00e9e que l’ascension de la Chine marque un changement fondamental dans l’histoire du monde. Voir par exemple l’article de Yuan Peng, \u00ab La pand\u00e9mie de coronavirus et un changement qui ne se produit qu’une fois par si\u00e8cle \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Quel est l’\u00e9tat actuel de l’immobilier en Chine ? \u00c0 mon avis, il est en crise. Le diagnostic que nous posons en ce moment est extr\u00eamement important, car il d\u00e9cidera si des ajustements prudents de la situation suffiront, ou si au contraire il est temps de se pr\u00e9cipiter aux soins intensifs, car si nous ne nous mettons pas sous respirateur au moment absolument opportun, l’\u00e9conomie chinoise peut s’effondrer en un clin d’\u0153il. Les probl\u00e8mes immobiliers ont d\u00e9j\u00e0 des effets d’entra\u00eenement sur le syst\u00e8me financier, et la chute rapide de l’\u00e9conomie chinoise depuis l’ann\u00e9e derni\u00e8re est principalement le r\u00e9sultat du ralentissement de l’immobilier. Malgr\u00e9 l’accent mis \u00e0 plusieurs reprises par le gouvernement central sur la pr\u00e9vention du risque syst\u00e9mique, les derni\u00e8res donn\u00e9es \u00e9conomiques montrent que la possibilit\u00e9 d’un risque syst\u00e9mique a augment\u00e9, le point de d\u00e9clenchement \u00e9tant l’immobilier. <\/p>\n\n\n\n

La propagation rapide de l’\u00e9pid\u00e9mie et les changements dans la situation internationale ont sans aucun doute eu un impact sur l’\u00e9conomie chinoise au deuxi\u00e8me trimestre. Mais il s’agit d’\u00e9gratignures et de contusions, et non de \u00ab pathologies sous-jacentes \u00bb de l’\u00e9conomie chinoise, et bien qu’ils puissent sembler mauvais, leurs effets sont en fait superficiels et fugaces. Tant qu’il n’y a pas de probl\u00e8mes avec le syst\u00e8me financier, l’\u00e9conomie reviendra imm\u00e9diatement \u00e0 la vie une fois ces crises pass\u00e9es. Le d\u00e9veloppement \u00e9conomique de la Chine, qui s’est remise \u00e0 plusieurs reprises de crises, illustre le fait que la capacit\u00e9 \u00e0 r\u00e9sister \u00e0 des chocs externes incertains d\u00e9pend essentiellement de sa propre r\u00e9sistance. Et le degr\u00e9 de r\u00e9sistance dont la Chine peut faire preuve est d\u00e9termin\u00e9 par le march\u00e9 des capitaux chinois, dont le c\u0153ur est l’immobilier. <\/p>\n\n\n\n

Il existe un danger que des chocs externes tels que l’\u00e9pid\u00e9mie ou la d\u00e9t\u00e9rioration des relations internationales soient utilis\u00e9s pour expliquer le r\u00e9cent ralentissement \u00e9conomique. Surestimer l’impact de l’\u00e9pid\u00e9mie et trop se concentrer sur des \u00e9v\u00e9nements inattendus tels que la guerre russo-ukrainienne peut conduire \u00e0 un diagnostic fatal de la situation \u00e9conomique de la Chine. Bien que l’impact de ces facteurs sur l’\u00e9conomie chinoise ne puisse \u00eatre ignor\u00e9, ce n’est que lorsqu’ils sont transmis par le syst\u00e8me financier qu’ils peuvent d\u00e9clencher un chaos \u00e0 l’\u00e9chelle de l’\u00e9conomie. Ce chaos peut \u00e0 son tour amplifier les cons\u00e9quences des chocs externes et m\u00eame provoquer des chocs externes qui auraient pu \u00eatre \u00e9vit\u00e9s \u00e0 l’origine. Et la cause premi\u00e8re du chaos dans le syst\u00e8me financier est la principale source de capital de la Chine \u2013 l’immobilier. Si la crise de l’immobilier n’est pas r\u00e9solue, alors ni la politique mon\u00e9taire ni la politique fiscale n’auront d’effet b\u00e9n\u00e9fique, et la catastrophe qui n’a pas eu lieu en 2008 pourrait bien se produire.<\/p>\n\n\n\n

2 \u2014 Pourquoi sommes-nous dans une crise ? <\/h2>\n\n\n\n

La r\u00e9ponse de la Chine \u00e0 la crise d’aujourd’hui d\u00e9pendra de notre compr\u00e9hension de la fa\u00e7on dont la Chine a surmont\u00e9 les crises pass\u00e9es. La raison pour laquelle je consid\u00e8re l’immobilier comme la source de la crise actuelle est que l’immobilier \u00e9tait \u00e9troitement li\u00e9 \u00e0 la sortie de la Chine des crises pass\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

La premi\u00e8re crise a eu lieu en 1989. L’explication courante de la fin de cette crise est la tourn\u00e9e d\u2019inspection dans le sud de Deng Xiaoping en 1992, qui a permis \u00e0 la Chine de sortir de la crise de 1989 et de briser enfin l’embargo am\u00e9ricain. D’un point de vue politique, c’est correct. Mais l’\u00e9conomie chinoise avait d\u00e9j\u00e0 commenc\u00e9 \u00e0 rebondir en 1991, lorsque le taux de croissance a bondi de 3,9 % en 1990 \u00e0 9,3 %, et lorsqu’il a atteint 14,2 % apr\u00e8s la tourn\u00e9e de Deng, on peut dire qu’elle \u00e9tait en surchauffe. Quelle a donc \u00e9t\u00e9 la v\u00e9ritable raison de la fin de la crise en 1991 ? C’est la publication par le Conseil d’\u00c9tat, le 19 mai 1989, du \u00ab R\u00e8glement provisoire de la R\u00e9publique populaire de Chine sur l’octroi et le transfert des droits d’utilisation des terres appartenant \u00e0 l’\u00c9tat dans les zones urbaines \u00bb, qui a \u00e9t\u00e9 mis en \u0153uvre en 1990. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment ce r\u00e8glement qui a transform\u00e9 d’\u00e9normes quantit\u00e9s de terrains urbains en actifs de valeur et a permis aux gouvernements locaux d’utiliser ces terrains comme garantie pour r\u00e9aliser des investissements \u00e0 grande \u00e9chelle. En l’absence de cette mesure, l’effet \u00e9conomique de la tourn\u00e9e du sud de Deng aurait \u00e9t\u00e9 fortement r\u00e9duit. <\/p>\n\n\n\n

La deuxi\u00e8me crise a eu lieu en 1997. L’explication accept\u00e9e pour expliquer comment la Chine a surv\u00e9cu \u00e0 la \u00ab crise financi\u00e8re asiatique \u00bb est que \u00ab le gouvernement chinois a mis en \u0153uvre une politique fiscale proactive et une politique mon\u00e9taire prudente, a travaill\u00e9 \u00e0 l’expansion de la demande int\u00e9rieure et \u00e0 la stimulation de la croissance \u00e9conomique, a approfondi la r\u00e9forme des entreprises d’\u00c9tat et a lanc\u00e9 la r\u00e9forme du syst\u00e8me de s\u00e9curit\u00e9 sociale, en se concentrant sur les retraites et l’assurance m\u00e9dicale pour les employ\u00e9s \u00bb. En fait, ces politiques \u00e9taient l\u00e0 depuis le d\u00e9but, et ce qui a vraiment fait la diff\u00e9rence, c’est la r\u00e9forme du logement de 1998. C’est cette politique qui a permis \u00e0 un tr\u00e8s grand nombre de familles urbaines d’acqu\u00e9rir les actifs n\u00e9cessaires pour devenir une classe poss\u00e9dante. Dans le m\u00eame temps, elle a \u00e9galement insuffl\u00e9 la vie aux b\u00e2timents inachev\u00e9s laiss\u00e9s par l’\u00e9conomie pr\u00e9c\u00e9demment en surchauffe, et l’immobilier a commenc\u00e9 \u00e0 devenir l’industrie pilier de l’\u00e9conomie chinoise qu’elle est aujourd’hui. <\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9forme de 1998 a mis fin \u00e0 la pratique de longue date selon laquelle les unit\u00e9s de travail ou les entreprises fournissaient des maisons aux employ\u00e9s, et est pass\u00e9e \u00e0 un m\u00e9canisme de march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

La troisi\u00e8me crise a eu lieu en 2008. La question de savoir si la r\u00e9ponse de la Chine a \u00e9t\u00e9 r\u00e9ussie ou non fait encore d\u00e9bat. Mais le fait est que l’\u00e9conomie chinoise a commenc\u00e9 \u00e0 rattraper et \u00e0 d\u00e9passer celle du monde d\u00e9velopp\u00e9 \u00e0 ce moment-l\u00e0, et que les \u00e9conomies d’avant 2008 et d’apr\u00e8s 2008 sont deux choses compl\u00e8tement diff\u00e9rentes. L’explication de ce r\u00e9sultat n’est gu\u00e8re contest\u00e9e : ce sont les investissements expansionnistes et anticycliques de quatre mille milliards de RMB du gouvernement central qui ont permis \u00e0 la Chine de sortir de la crise. Alors pourquoi les autres grands acteurs n’ont-ils pas sorti leurs propres \u00ab quatre trillions \u00bb \u00e0 l’\u00e9poque ? Parce qu’ils ne les avaient pas. Alors d’o\u00f9 venaient les \u00ab quatre trillions \u00bb de la Chine ? Des gouvernements locaux. Sur les quatre mille milliards, le gouvernement central en a vers\u00e9 un, tandis que les gouvernements locaux \u00e9taient responsables de trois d’entre eux, et certains sp\u00e9cialistes estiment que les quatre mille milliards ont finalement g\u00e9n\u00e9r\u00e9 quelque 30 mille milliards de RMB d’investissements en cha\u00eene. La majeure partie de cette somme provenait donc des gouvernements locaux et du capital social, ce qui n’\u00e9tait absolument pas le cas dans d’autres pays. <\/p>\n\n\n\n

La question est donc de savoir pourquoi les gouvernements locaux et la soci\u00e9t\u00e9 chinoise disposaient de tant de fonds \u00e0 cette \u00e9poque. La r\u00e9ponse cl\u00e9 est qu’apr\u00e8s 2004, les revenus fonciers des gouvernements locaux ont explos\u00e9, car la mise en \u0153uvre obligatoire de la politique \u00ab 831 \u00bb d’appel d’offres public pour les terrains vendus par les gouvernements locaux a permis \u00e0 ces derniers d’obtenir d’\u00e9normes montants de financement gr\u00e2ce aux ventes de terrains. L’envol\u00e9e de la valeur de l’immobilier urbain a fourni une \u00e9norme quantit\u00e9 de cr\u00e9dit \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 dans son ensemble. Les gens pointent souvent du doigt l’entr\u00e9e de la Chine dans l’OMC pour expliquer cette croissance. C’est assez vrai, mais cela repose sur l’hypoth\u00e8se que la politique fonci\u00e8re de 2004 a transform\u00e9 de mani\u00e8re inattendue la Chine en une puissance financi\u00e8re. Dans une \u00e9conomie ouverte, le commerce ne profite qu’aux pays disposant de capitaux \u00e0 investir. Cela explique pourquoi d’autres pays qui ont rejoint l’OMC plus t\u00f4t que la Chine, et \u00e0 des conditions plus favorables, n’ont pas obtenu les m\u00eames r\u00e9sultats que cette derni\u00e8re. <\/p>\n\n\n\n

En mars 2004, le minist\u00e8re des Terres et des Ressources et le minist\u00e8re de la Supervision ont publi\u00e9 conjointement l’ordonnance n\u00b0 71, exigeant qu’\u00e0 partir du 31 ao\u00fbt 2004, tous les terrains destin\u00e9s \u00e0 des projets commerciaux soient vendus par le biais d’un appel d’offres public, et que les gouvernements locaux ne concluent plus d’accords sur la base de facteurs historiques ou de relations personnelles. Dans le m\u00eame temps, les promoteurs \u00e9taient tenus de payer les frais de transfert de terrain en temps voulu, et le gouvernement pouvait reprendre le terrain s’il restait inexploit\u00e9 pendant deux ans.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9tant donn\u00e9 que l’immobilier a \u00e9t\u00e9 la fus\u00e9e qui a propuls\u00e9 la croissance pass\u00e9e de la Chine, les cons\u00e9quences de l’extinction actuelle de l’immobilier pourraient \u00e9galement \u00eatre \u00e9tendues.<\/p>\n\n\n\n

\n \n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n <\/picture>\r\n \n
\u00a9 CFOTO\/SIPA<\/figcaption>\n <\/a>\n<\/figure>\n\n\n

3 \u2014 Pourquoi la politique immobili\u00e8re a-t-elle \u00e9chou\u00e9 ? <\/h2>\n\n\n\n

O\u00f9 la politique immobili\u00e8re a-t-elle \u00e9chou\u00e9 ? Premi\u00e8rement, en opposant \u00ab logement \u00bb et \u00ab sp\u00e9culation \u00bb ; et deuxi\u00e8mement, en confondant l’augmentation de la capacit\u00e9 avec l’immobilier dans son ensemble. <\/p>\n\n\n\n

Depuis quelque temps, la th\u00e9orie \u00e9conomique n’a pas r\u00e9ussi \u00e0 comprendre v\u00e9ritablement la nature financi\u00e8re de l’immobilier. Le terme \u00ab financement foncier \u00bb lui-m\u00eame refl\u00e8te une mauvaise compr\u00e9hension de la nature de l’immobilier, en pensant \u00e0 tort que la vente de terrains et l’achat de maisons sont les seuls aspects de l’immobilier. La fonction premi\u00e8re de l’immobilier n’est pas le financement direct mais la cr\u00e9ation de cr\u00e9dit. Tout mod\u00e8le d’entreprise peut \u00eatre financ\u00e9 tant qu’il dispose de flux de tr\u00e9sorerie, et la capacit\u00e9 de financement d\u00e9pend de la disponibilit\u00e9 de garanties. Le r\u00f4le de l’immobilier est de servir de garantie. Par cons\u00e9quent, attribuer une valeur \u00e0 l’immobilier par le biais des transactions du march\u00e9 et lui donner de la liquidit\u00e9 est la fonction principale du march\u00e9 immobilier. L’aspect transactionnel de l’immobilier consiste simplement \u00e0 fixer les prix et \u00e0 cr\u00e9er de la liquidit\u00e9 pour les biens immobiliers non n\u00e9goci\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n

L’immobilier chinois est une affaire de finance depuis le d\u00e9but : vendre des terrains et des maisons rel\u00e8ve de la finance, tandis qu’acheter des terrains et des maisons rel\u00e8ve de l’investissement. Bien que les d\u00e9cideurs politiques aient tent\u00e9 de r\u00e9soudre le probl\u00e8me du \u00ab logement \u00bb par le biais du march\u00e9 immobilier, cet objectif n’a jamais \u00e9t\u00e9 atteint. Le financement et la consommation sont intrins\u00e8quement incompatibles, et les tentatives d’atteindre les objectifs de consommation par des moyens financiers sont la principale source du dilemme dans la conception de la politique immobili\u00e8re, en ce sens que si l’objectif est le \u00ab logement \u00bb, vous devez avoir la \u00ab sp\u00e9culation \u00bb. Si vous \u00e9cartez la \u00ab sp\u00e9culation \u00bb, la croissance \u00e9conomique sera sous-capitalis\u00e9e, ce qui conduira \u00e0 un ralentissement \u00e9conomique si la situation n’est pas grave, ou \u00e0 une crise si elle l’est.<\/p>\n\n\n\n

Dans ce cas particulier, l’immobilier finance principalement les gouvernements locaux, et le gouvernement central re\u00e7oit tr\u00e8s peu de b\u00e9n\u00e9fices. Cela fait longtemps que les diff\u00e9rents minist\u00e8res et d\u00e9partements du gouvernement central, qui prennent les politiques de gestion occidentales pour parole d’\u00e9vangile, se m\u00e9fient de ces revenus \u00ab hors plan \u00bb. Afin de \u00ab corriger \u00bb la d\u00e9pendance fonci\u00e8re des gouvernements locaux et de leur faire prendre au s\u00e9rieux leur responsabilit\u00e9 de \u00ab loger \u00bb leurs citoyens, le gouvernement central a introduit une s\u00e9rie de politiques visant \u00e0 contr\u00f4ler les prix des logements. Un aspect essentiel de ces politiques a \u00e9t\u00e9 \u00ab d’augmenter le volume et de diminuer les prix \u00bb, c’est-\u00e0-dire de supprimer la \u00ab hausse excessive \u00bb des prix du logement en augmentant l’offre de terrains sur le march\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

C’est pr\u00e9cis\u00e9ment cette politique, ainsi que le d\u00e9mant\u00e8lement ult\u00e9rieur des bidonvilles et des villages urbains, ainsi que la r\u00e9novation urbaine, qui ont finalement pouss\u00e9 le march\u00e9 immobilier dans un \u00e9tat de surproduction, ce qui signifie que le d\u00e9lai de vente des logements commerciaux s’est allong\u00e9 de plus en plus. Puis sont venues les restrictions de prix, les restrictions d’achat, les restrictions de pr\u00eat, tout le paquet. Tout cela s’est ajout\u00e9 \u00e0 une s\u00e9rie d’interventions qui, au cours de l’ann\u00e9e derni\u00e8re, a finalement bris\u00e9 le plus grand march\u00e9 financier du monde, un march\u00e9 qui avait refus\u00e9 de sombrer pendant vingt ans. \u00c0 partir de la derni\u00e8re moiti\u00e9 de 2021, l’immobilier a connu une chute g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e, ce qui a suffi \u00e0 dilapider tous les gains que nous aurions pu r\u00e9aliser gr\u00e2ce \u00e0 une gestion sup\u00e9rieure de l’\u00e9pid\u00e9mie. Face \u00e0 la crise \u00e9conomique chinoise, sauver l’immobilier est devenu la priorit\u00e9 absolue. <\/p>\n\n\n\n

La \u00ab transformation des trois vieilles \u00bb semble faire r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 une politique de Guangdong visant \u00e0 reconstruire \u00ab les vieilles villes, les vieilles usines et les vieux villages. \u00bb La plupart de ce dont Zhao semble parler dans ce passage rel\u00e8verait de la rubrique g\u00e9n\u00e9rale de ce que nous appelons \u00ab r\u00e9novation urbaine. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Seuls les actifs dont les prix augmentent sont dignes d’\u00eatre investis. Dans un cycle de concurrence entre producteurs, il ne suffit pas de supprimer diverses restrictions \u00e0 l’achat pour cr\u00e9er l’attente d’une hausse des prix des actifs. Les r\u00e9pressions r\u00e9p\u00e9t\u00e9es sur les prix des logements indiquent au march\u00e9 qu’une fois que les prix recommenceront \u00e0 augmenter, les efforts du gouvernement pour maintenir les prix bas reviendront \u00e9galement. De plus, l’\u00e9norme pression pour vendre le stock de terrains restant sur le march\u00e9 obligera les promoteurs \u00e0 les lib\u00e9rer \u00e0 un prix plus bas. Mais la loi des march\u00e9s financiers est pr\u00e9cis\u00e9ment que lorsque les prix baissent, la demande aussi. <\/p>\n\n\n\n

La politique de suppression des prix du logement est largement fond\u00e9e sur une mauvaise compr\u00e9hension du march\u00e9 des capitaux. De nos jours, tout le monde d\u00e9crit le march\u00e9 des capitaux avec le terme n\u00e9gatif de \u00ab bulle \u00bb, mais peu de gens donnent une d\u00e9finition pr\u00e9cise de ce qu’est une bulle, et de nombreux responsables politiques tiennent pour acquis que les bulles sont mauvaises, et que plus elles sont grosses, plus elles sont mauvaises. En fait, le prix de tout actif est sa valorisation future, et toute valorisation, grande ou petite, est une bulle. Des valorisations plus \u00e9lev\u00e9es signifient des bulles plus grosses ; des bulles plus grosses signifient des capitaux moins chers. Alors, est-il pr\u00e9f\u00e9rable que le capital soit cher ou bon march\u00e9 ? Un entrepreneur n’a aucun probl\u00e8me \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 cette question. Le probl\u00e8me n’est pas qu’une grosse bulle est mauvaise, mais que la bulle ne peut pas \u00eatre infiniment grosse. Avant que la bulle n’\u00e9clate, plus le prix de l’actif est \u00e9lev\u00e9, mieux c’est [du point de vue de l’entrepreneur] ! <\/p>\n\n\n\n

La vraie question est de savoir comment emp\u00eacher la bulle d’\u00e9clater. Que signifie l’\u00e9clatement d’une bulle ? En termes simples, c’est le passage des actifs d’une situation dans laquelle \u00ab la demande d\u00e9passe l’offre \u00bb \u00e0 une situation dans laquelle \u00ab l’offre d\u00e9passe la demande \u00bb. Le risque de bulles d’actifs est d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 la fois par le prix et l’\u00e9chelle. Ce n’est pas que plus les prix sont bas, plus les choses sont s\u00fbres, car une fois que l’\u00e9chelle est hors de contr\u00f4le, quel que soit le niveau des prix, l’offre finira par d\u00e9passer la demande, et la bulle \u00e9clatera ; \u00e0 l’inverse, tant que la demande est suffisante \u2013 ou que l’\u00e9chelle de l’offre est suffisamment petite \u2013, la bulle n’\u00e9clatera pas m\u00eame si les prix deviennent tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s. Il y a encore des gens qui \u00e9tudient comment emp\u00eacher la bulle immobili\u00e8re d’\u00e9clater, alors que le flux constant de ventes aux ench\u00e8res sans vente (\u6d41\u62cd) et de personnes qui rendent des maisons aux promoteurs (\u9000\u623f) montre que la bulle immobili\u00e8re a d\u00e9j\u00e0 \u00e9clat\u00e9 dans de nombreuses villes ! La question est maintenant de savoir comment restaurer les liquidit\u00e9s ! <\/p>\n\n\n\n

4 \u2014 Des mesures d’urgence<\/h2>\n\n\n\n

Si l’analyse ci-dessus selon laquelle l’immobilier est d\u00e9j\u00e0 en crise est correcte, la chose \u00e0 faire d\u00e8s maintenant est d’amener l’immobilier aux soins intensifs, car quelles que soient les complications qui pourraient r\u00e9sulter d’une op\u00e9ration pr\u00e9cipit\u00e9e, la chose \u00e0 faire est de faire battre \u00e0 nouveau le c\u0153ur de l’immobilier ! Les probl\u00e8mes actuels du march\u00e9 immobilier chinois sont le r\u00e9sultat de la politique erron\u00e9e qui a cherch\u00e9 \u00e0 \u00ab augmenter le volume et supprimer les prix \u00bb. C’est justement cette strat\u00e9gie qui a produit le changement soudain, au troisi\u00e8me trimestre de 2021, de l’attente que l’offre ne puisse pas r\u00e9pondre \u00e0 la demande, \u00e0 l’attente que l’offre d\u00e9passe la demande. D\u00e8s qu’un actif entre dans la cat\u00e9gorie \u00ab offre sup\u00e9rieure \u00e0 la demande \u00bb, il perd imm\u00e9diatement sa liquidit\u00e9. Afin d’arr\u00eater la chute des prix, nous devons d’abord ajuster notre strat\u00e9gie pour modifier les attentes. <\/p>\n\n\n\n

Seuls les actifs dont les prix augmentent sont dignes d’\u00eatre investis. Dans un cycle de concurrence entre producteurs, il ne suffit pas de supprimer diverses restrictions \u00e0 l’achat pour cr\u00e9er l’attente d’une hausse des prix des actifs. Dans un march\u00e9 o\u00f9 \u00ab l’offre d\u00e9passe la demande \u00bb, il n’y a pas de liquidation rapide, et les prix n’augmentent pas. Le stock de terrains d\u00e9j\u00e0 sur le march\u00e9 ne peut que cr\u00e9er une \u00e9norme pression \u00e0 la vente, obligeant ainsi les promoteurs \u00e0 les lib\u00e9rer \u00e0 un prix inf\u00e9rieur. Mais ce n’est pas le prix qui d\u00e9termine la demande sur le march\u00e9 des capitaux, mais le fait que les prix augmentent ou baissent. Tant que les prix baisseront, m\u00eame s’ils ne sont pas \u00e9lev\u00e9s, la demande diminuera. La seule fa\u00e7on de restaurer la liquidit\u00e9 est que les actifs passent d’un \u00e9tat de \u00ab surabondance \u00bb \u00e0 un \u00e9tat de \u00ab sous-abondance \u00bb. Pour ce faire, la condition pr\u00e9alable est de vendre le plus rapidement possible les terrains destin\u00e9s aux logements commerciaux qui sont d\u00e9j\u00e0 sur le march\u00e9. Si n\u00e9cessaire, le gouvernement devrait \u00eatre sur le march\u00e9 pour un rachat invers\u00e9 \u00e0 grande \u00e9chelle. Ce n’est que lorsque le march\u00e9 se rendra compte qu’il n’y aura bient\u00f4t plus de maisons \u00e0 vendre que les attentes passeront de l'\u00a0\u00bboffre exc\u00e9dentaire \u00bb \u00e0 la \u00ab demande exc\u00e9dentaire \u00bb. <\/p>\n\n\n\n

De nombreuses personnes tiennent pour acquis que, puisqu’il a fallu d\u00e9ployer tant d’efforts pour maintenir les prix de l’immobilier \u00e0 un niveau bas, ils rebondiront imm\u00e9diatement avec vengeance une fois la pression retomb\u00e9e. Mais la r\u00e9alit\u00e9 est que, tout comme dans le cas des taux de f\u00e9condit\u00e9, le fait qu’il soit difficile de les maintenir \u00e0 un niveau bas ne signifie pas qu’ils vont rebondir automatiquement. La tarification du capital bas\u00e9e sur les attentes est comme une bulle qui, une fois \u00e9clat\u00e9e, ne peut \u00eatre reconstitu\u00e9e. Au point de transition entre l’offre sup\u00e9rieure \u00e0 la demande et la demande sup\u00e9rieure \u00e0 l’offre, la relation \u00ab prix-volume \u00bb est non lin\u00e9aire : lorsque la demande du march\u00e9 est de 100 unit\u00e9s, une augmentation de l’offre de 99 \u00e0 101 unit\u00e9s entra\u00eenera un passage soudain de la concurrence entre consommateurs \u00e0 la concurrence entre producteurs, et une chute discontinue correspondante des prix du march\u00e9 des prix des consommateurs aux prix des producteurs.<\/p>\n\n\n\n

Comme il s’agit d’une situation d’urgence, chaque instant compte. Si nous ne mettons pas le secteur de l\u2019immobilier tout de suite sous \u00ab assistance respiratoire \u00bb, le march\u00e9 immobilier risque de prendre le chemin du Japon, c’est-\u00e0-dire que m\u00eame s’il n’entre pas imm\u00e9diatement en \u00e9tat de choc, nous pourrions assister \u00e0 une hibernation \u00e0 long terme, dans laquelle le march\u00e9 devient un l\u00e9gume. C’est pourquoi la fixation de l’immobilier exige une m\u00e9decine forte, sans tergiversations ni h\u00e9sitations. Les options concr\u00e8tes de secours d’urgence comprennent :<\/p>\n\n\n\n