{"id":12825,"date":"2023-01-14T11:32:56","date_gmt":"2023-01-14T11:32:56","guid":{"rendered":"https:\/\/legrandcontinent.eu\/es\/?p=12825"},"modified":"2023-01-14T11:32:57","modified_gmt":"2023-01-14T11:32:57","slug":"zhao-yanjing-sobre-la-crisis-inmobiliaria-en-china","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/legrandcontinent.eu\/es\/2023\/01\/14\/zhao-yanjing-sobre-la-crisis-inmobiliaria-en-china\/","title":{"rendered":"Zhao Yanjing sobre la crisis inmobiliaria en China"},"content":{"rendered":"\n

Zhao Yanjing es catedr\u00e1tico de planificaci\u00f3n urbana en la Universidad de Xiamen (Fujian) y comentarista habitual de asuntos nacionales e internacionales de China. Escribe art\u00edculos sobre temas de actualidad con un estilo muy chispeante y adopta un \u00abtono de verdad\u00bb similar al de Sun Liping<\/a>. Zhao salt\u00f3 a la fama justo despu\u00e9s del inicio de la pandemia porque escribi\u00f3 un art\u00edculo sobre c\u00f3mo China deb\u00eda \u00abafinar su discurso\u00bb sobre el virus. El art\u00edculo traducido aqu\u00ed <\/span>1<\/sup><\/a><\/span><\/span> -sobre la crisis inmobiliaria de China- se acerca mucho m\u00e1s al \u00e1rea de especializaci\u00f3n de Zhao como urbanista. Zhao lo public\u00f3, por primera vez, en el sitio web de Aisixiang, el 18 de mayo de 2022, tras lo cual fue retomado por parte de publicaciones y sitios web financieros.<\/p>\n\n\n\n

El mercado inmobiliario chino es gigantesco y desempe\u00f1a un enorme papel en la prosperidad del pa\u00eds y, en cierta medida, del mundo. Desde principios de a\u00f1o, muchos analistas han se\u00f1alado el desplome del mercado inmobiliario chino, que ha hecho estallar la burbuja econ\u00f3mica del pa\u00eds y que es un factor de la desaceleraci\u00f3n econ\u00f3mica mundial. Sin embargo, el mercado hab\u00eda estado en auge durante d\u00e9cadas, ya que la propiedad residencial era el principal veh\u00edculo de inversi\u00f3n para la mayor\u00eda de los chinos. Por supuesto, este auge ha alimentado la especulaci\u00f3n, lo que naturalmente lleva a los promotores a pedir m\u00e1s y m\u00e1s dinero prestado para construir m\u00e1s y m\u00e1s viviendas para satisfacer la demanda. <\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan Zhao, la causa de la crisis actual radica en los torpes y populistas esfuerzos del gobierno central por controlar los costos de la vivienda mediante restricciones de precios y otras medidas, lo que significa que los promotores no pueden obtener sus beneficios ni pagar sus deudas. Si empresas como Evergrande (la que m\u00e1s aparece en las noticias) quiebran o se declaran en bancarrota, los bancos y prestamistas de todo el mundo empezar\u00e1n a retirarle sus deudas a todo el sector y la econom\u00eda se hundir\u00e1, lo que afectar\u00e1 a promotores, prestamistas, propietarios de viviendas, el sector de la construcci\u00f3n, la industria de mejoras para el hogar… Una versi\u00f3n de esto ocurri\u00f3 en Jap\u00f3n a principios de la d\u00e9cada de 1990 y la econom\u00eda japonesa nunca lleg\u00f3 a recuperarse. <\/p>\n\n\n\n

En la crisis actual, Zhao se\u00f1ala el papel sobredimensionado que han desempe\u00f1ado la tierra y la venta de terrenos en el desarrollo econ\u00f3mico de China -los gobiernos locales, en particular, se han beneficiado de la venta de terrenos para apoyar el crecimiento econ\u00f3mico- y se\u00f1ala que, cuando el gobierno central interviene para frenar la especulaci\u00f3n mediante controles de precios y similares, mata su gallina de los huevos de oro. A primera vista, esto pone a Zhao del lado de los promotores capitalistas y en contra de los pobres consumidores que sufren, pero, como \u00e9l dice, el mercado de capitales de China es esencialmente el mercado inmobiliario y, si los valores inmobiliarios no siguen subiendo, la l\u00f3gica del sistema se enferma r\u00e1pidamente y el crecimiento sist\u00e9mico se ralentiza. <\/p>\n\n\n\n

La propuesta de Zhao consta de dos aspectos: los gobiernos central y locales deben actuar con rapidez -de hecho, inmediatamente- para revertir las pol\u00edticas del a\u00f1o pasado que pretend\u00edan enfriar el mercado al acabar con la especulaci\u00f3n porque, sin especulaci\u00f3n, los precios de los activos caen y desaparecen algunos de los incentivos saludables. Al mismo tiempo, Zhao insiste -citando a Singapur como modelo- en que los gobiernos deber\u00edan invertir fuertemente en vivienda asequible para contrarrestar la especulaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Para \u00e9l, \u00e9sta es la mejor manera de permitir que cada vez m\u00e1s chinos accedan a la clase media y, con el tiempo, a la clase alta. Quienes se vieron expulsados del mercado inmobiliario residencial el a\u00f1o pasado pueden pasar unos a\u00f1os en viviendas subvencionadas, ahorrar su dinero y acumular activos para entrar en el mercado inmobiliario especulativo en alg\u00fan momento, si lo desean. Zhao sostiene que una enorme inversi\u00f3n estatal en viviendas asequibles ser\u00eda mucho m\u00e1s inteligente que construir m\u00e1s carreteras y aeropuertos, que es donde China suele concentrar su \u00abgasto en infraestructuras\u00bb en tiempos dif\u00edciles.<\/p>\n\n\n\n

Zhao presenta una serie de argumentos y propuestas t\u00e9cnicas, aunque es dif\u00edcil evaluar la probabilidad de que las viviendas asequibles construidas por el Estado puedan complementar f\u00e1cilmente las viviendas especulativas construidas por los promotores en un mercado tan grande como el chino. Singapur, que es mucho m\u00e1s peque\u00f1o, no tiene este problema, pero el argumento de Zhao, sin duda, transmite la complejidad de la situaci\u00f3n, as\u00ed como los retos a los que se enfrenta el gobierno chino.<\/p>\n\n\n\n

1 – Evaluaci\u00f3n de la situaci\u00f3n actual<\/h2>\n\n\n\n

Ya se conocen los datos inmobiliarios de abril y, aunque parece que los precios de la vivienda han bajado, estamos muy lejos de una situaci\u00f3n \u00abestable, saludable y sostenible\u00bb. Los \u00faltimos datos muestran que ya no se discute si el colapso inmobiliario tendr\u00e1 un amplio impacto en la econom\u00eda. El hecho es que la ca\u00edda de los precios de la vivienda no ha estimulado la econom\u00eda real ni ha resuelto el problema de la vivienda. La reciente pol\u00edtica inmobiliaria ha puesto en peligro la econom\u00eda china.<\/p>\n\n\n\n

La idea de un \u00abgran cambio mundial que se produce una vez cada siglo\u00bb se utiliza con frecuencia en China como abreviatura de la noci\u00f3n de que el ascenso de China marca un cambio fundamental en la historia mundial. V\u00e9ase, por ejemplo, Yuan Peng, \u00abThe Coronavirus Pandemic and a Once-in-a-Century Change\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfCu\u00e1l es la situaci\u00f3n actual del sector inmobiliario en China? En mi opini\u00f3n, est\u00e1 en crisis. El diagn\u00f3stico que hagamos en este momento es sumamente importante porque decidir\u00e1 si bastar\u00e1n ajustes cautelosos de la situaci\u00f3n o si es hora de precipitarse a cuidados intensivos; si no nos ponemos un respirador artificial en el momento absolutamente oportuno, la econom\u00eda china puede hundirse en un abrir y cerrar de ojos. Los problemas inmobiliarios ya est\u00e1n repercutiendo en el sistema financiero y el r\u00e1pido declive de la econom\u00eda china desde el a\u00f1o pasado se debe principalmente a la desaceleraci\u00f3n inmobiliaria. A pesar del reiterado \u00e9nfasis del gobierno central en la prevenci\u00f3n de riesgos sist\u00e9micos, los \u00faltimos datos econ\u00f3micos muestran que la posibilidad de riesgo sist\u00e9mico ha aumentado y que el sector inmobiliario es el punto desencadenante. <\/p>\n\n\n\n

La r\u00e1pida propagaci\u00f3n de la epidemia y los cambios en la situaci\u00f3n internacional han repercutido, sin duda, en la econom\u00eda china en el segundo trimestre. Sin embargo, se trata de ara\u00f1azos y abolladuras, no de \u00abpatolog\u00edas subyacentes\u00bb de la econom\u00eda china, y, aunque puedan parecer malas, sus efectos son, en realidad, superficiales y fugaces. Mientras no haya problemas con el sistema financiero, la econom\u00eda resucitar\u00e1 de inmediato una vez superadas estas crisis. El desarrollo econ\u00f3mico de China, que se ha recuperado repetidamente de sus crisis, ilustra que la capacidad de resistir choques externos inciertos depende fundamentalmente de la propia resistencia. Y el grado de resistencia que China pueda mostrar queda determinado por el mercado de capitales chino, cuyo n\u00facleo es el sector inmobiliario. <\/p>\n\n\n\n

Existe el peligro de que choques externos como la epidemia o el deterioro de las relaciones internacionales se utilicen para explicar la reciente desaceleraci\u00f3n econ\u00f3mica. Sobreestimar el impacto de la epidemia y centrarse demasiado en acontecimientos inesperados como la guerra ruso-ucraniana puede conducir a un diagn\u00f3stico fatal de la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de China. Aunque no puede ignorarse el impacto de estos factores en la econom\u00eda china, s\u00f3lo cuando se transmiten a trav\u00e9s del sistema financiero, pueden desencadenar el caos en toda la econom\u00eda. A su vez, este caos puede amplificar las consecuencias de los choques externos e, incluso, provocar choques externos que podr\u00edan haberse evitado en primer lugar. Y la principal causa del caos en el sistema financiero es la primera fuente de capital de China: el sector inmobiliario. Si no se resuelve la crisis inmobiliaria, ni la pol\u00edtica monetaria ni la fiscal tendr\u00e1n un efecto beneficioso y es muy probable que se produzca el desastre que no ocurri\u00f3 en 2008.<\/p>\n\n\n\n

2 – \u00bfPor qu\u00e9 estamos en crisis?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

La respuesta de China a la crisis actual depender\u00e1 de nuestra comprensi\u00f3n de c\u00f3mo super\u00f3 China crisis pasadas. La raz\u00f3n por la que considero que el sector inmobiliario es el origen de la crisis actual es que dicho sector estuvo estrechamente vinculado con la salida de China de crisis anteriores. <\/p>\n\n\n\n

La primera crisis se produjo en 1989. La explicaci\u00f3n com\u00fan del fin de esta crisis es la gira de inspecci\u00f3n de Deng Xiaoping por el sur, en 1992, que le permiti\u00f3 a China salir de la crisis y romper, por fin, el embargo estadounidense. Desde un punto de vista pol\u00edtico, esto es correcto. Sin embargo, la econom\u00eda china ya hab\u00eda empezado a repuntar en 1991, cuando la tasa de crecimiento salt\u00f3 del 3.9 %, en 1990, al 9.3 % y cuando alcanz\u00f3 el 14.2 % tras la gira de Deng. Entonces, \u00bfcu\u00e1l fue la verdadera raz\u00f3n del fin de la crisis, en 1991? Fue la publicaci\u00f3n, por parte del Concejo de Estado, el 19 de mayo de 1989, del \u00abReglamento Provisional de la Rep\u00fablica Popular de China sobre la Concesi\u00f3n y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo de Propiedad Estatal en Zonas Urbanas\u00bb, que se aplic\u00f3 en 1990. Precisamente, esta regulaci\u00f3n fue la que convirti\u00f3 enormes cantidades de suelo urbano en activos valiosos y la que les permiti\u00f3 a los gobiernos locales utilizar este suelo como garant\u00eda para inversiones a gran escala. Sin esta medida, el efecto econ\u00f3mico de la gira meridional de Deng se habr\u00eda reducido enormemente. <\/p>\n\n\n\n

La segunda crisis surgi\u00f3 en 1997. La explicaci\u00f3n aceptada de c\u00f3mo China sobrevivi\u00f3 a la \u00abcrisis financiera asi\u00e1tica\u00bb es \u00e9sta: \u00abel gobierno chino aplic\u00f3 una pol\u00edtica fiscal proactiva y una pol\u00edtica monetaria prudente, trabaj\u00f3 para expandir la demanda interna y estimular el crecimiento econ\u00f3mico, profundiz\u00f3 la reforma de las empresas estatales y lanz\u00f3 la reforma del sistema de seguridad social, centr\u00e1ndose en las pensiones y el seguro m\u00e9dico de los empleados\u00bb. De hecho, estas pol\u00edticas estaban ah\u00ed desde el principio y lo que realmente marc\u00f3 la diferencia fue la reforma de la vivienda de 1998. Esta pol\u00edtica fue la que les permiti\u00f3 a un gran n\u00famero de familias urbanas adquirir los bienes necesarios para convertirse en una clase propietaria. Al mismo tiempo, tambi\u00e9n les insufl\u00f3 vida a los edificios inacabados que quedaban de la anterior econom\u00eda recalentada y el sector inmobiliario empez\u00f3 a convertirse en la industria pilar de la econom\u00eda china que es hoy. <\/p>\n\n\n\n

La reforma de 1998 le puso fin a la antigua pr\u00e1ctica en la que las unidades de trabajo o las empresas les proporcionaban viviendas a los empleados; se pas\u00f3 a un mecanismo de mercado.<\/p>\n\n\n\n

La tercera crisis tuvo lugar en 2008. El \u00e9xito o fracaso de la respuesta china a\u00fan es objeto de debate, pero el hecho es que la econom\u00eda china empez\u00f3 a alcanzar y superar a la del mundo desarrollado en ese momento y que las econom\u00edas anteriores y posteriores a 2008 son dos cosas completamente distintas. La explicaci\u00f3n de este resultado es dif\u00edcilmente discutible: la inversi\u00f3n expansiva y antic\u00edclica de 4 billones de RMB del gobierno central fue la que sac\u00f3 a China de la crisis. Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 los otros grandes actores no propusieron, en su momento, sus propios \u00abcuatro billones\u00bb? Porque no los ten\u00edan. \u00bfDe d\u00f3nde proceden los \u00abcuatro billones\u00bb de China? De los gobiernos locales. De los cuatro billones, el gobierno central aport\u00f3 uno, mientras que los gobiernos locales fueron responsables de tres; algunos estudiosos estiman que los cuatro billones generaron, al final, unos 30 billones de RMB de inversi\u00f3n en blockchain. As\u00ed que la mayor parte proced\u00eda de los gobiernos locales y del capital social, lo que no ocurr\u00eda, en absoluto, en otros pa\u00edses. <\/p>\n\n\n\n

La pregunta es, por lo tanto, la siguiente: \u00bfpor qu\u00e9 los gobiernos locales y la sociedad china dispon\u00edan de tanto dinero en aquella \u00e9poca? La respuesta clave es que, despu\u00e9s de 2004, los ingresos de los gobiernos locales por la venta de terrenos se dispararon, ya que la aplicaci\u00f3n obligatoria de la pol\u00edtica \u00ab831\u00bb de licitaci\u00f3n p\u00fablica de terrenos vendidos por los gobiernos locales les permiti\u00f3 a \u00e9stos obtener enormes cantidades de financiamiento de la venta de terrenos. El valor en alza de los inmuebles urbanos le ha proporcionado una enorme cantidad de cr\u00e9dito a la sociedad en su conjunto. Con frecuencia, se se\u00f1ala la entrada de China a la OMC como una de las razones de este crecimiento. Esto es bastante cierto, pero se basa en el supuesto de que la pol\u00edtica agraria de 2004 transform\u00f3 inesperadamente a China en una potencia financiera. En una econom\u00eda abierta, el comercio s\u00f3lo beneficia a los pa\u00edses con capital para invertir. Esto explica por qu\u00e9 otros pa\u00edses que se adhirieron a la OMC antes que China, y en condiciones m\u00e1s favorables, no han logrado los mismos resultados que China. <\/p>\n\n\n\n

En marzo de 2004, el Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Supervisi\u00f3n emitieron conjuntamente la Orden n\u00ba 71, que exige que, a partir del 31 de agosto de 2004, todos los terrenos para proyectos comerciales se vendan mediante licitaci\u00f3n p\u00fablica y que los gobiernos locales dejen de firmar acuerdos basados en factores hist\u00f3ricos o relaciones personales. Al mismo tiempo, se les exig\u00eda a los promotores que pagaran puntualmente las tasas de transferencia de tierras y el gobierno pod\u00eda recuperarlas si permanec\u00edan inutilizadas durante dos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Dado que el sector inmobiliario fue el cohete que ha impulsado el crecimiento de China en el pasado, las consecuencias de la actual extinci\u00f3n inmobiliaria tambi\u00e9n podr\u00edan ser generalizadas.<\/p>\n\n\n\n

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\u00a9 CFOTO\/SIPA<\/figcaption>\n <\/a>\n<\/figure>\n\n\n

3 – \u00bfPor qu\u00e9 fracas\u00f3 la pol\u00edtica de vivienda?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

\u00bfD\u00f3nde fall\u00f3 la pol\u00edtica de vivienda? En primer lugar, al confundir \u00abvivienda\u00bb con \u00abespeculaci\u00f3n\u00bb; en segundo lugar, al confundir el aumento de la capacidad con el sector inmobiliario en su conjunto. <\/p>\n\n\n\n

Durante alg\u00fan tiempo, la teor\u00eda econ\u00f3mica no lograba comprender realmente la naturaleza financiera de los bienes inmuebles. El propio t\u00e9rmino \u00abfinanciamiento del suelo\u00bb refleja un malentendido de la naturaleza del sector inmobiliario en la creencia err\u00f3nea de que la venta de terrenos y la compra de casas son los \u00fanicos aspectos del sector inmobiliario. La funci\u00f3n principal del sector inmobiliario no es el financiamiento directo, sino la creaci\u00f3n de cr\u00e9dito. Cualquier modelo de negocio puede financiarse siempre que tenga flujo de caja y la capacidad de financiamiento depende de la disponibilidad de garant\u00edas. El papel de los bienes inmuebles es servir de garant\u00eda. Por lo tanto, asignarles valor a los bienes inmuebles mediante transacciones de mercado y dotarlos de liquidez es la principal funci\u00f3n del mercado inmobiliario. El aspecto transaccional de los bienes inmuebles consiste simplemente en fijar precios y crear liquidez para los bienes inmuebles que no cotizan en bolsa. <\/p>\n\n\n\n

El sector inmobiliario chino ha sido un negocio financiero desde el principio: vender terrenos y casas es financiamiento y comprar terrenos y casas es inversi\u00f3n. Aunque los responsables pol\u00edticos han intentado resolver el problema de la \u00abvivienda\u00bb a trav\u00e9s del mercado inmobiliario, este objetivo nunca se ha logrado. El financiamiento y el consumo son intr\u00ednsecamente incompatibles y los intentos de alcanzar objetivos de consumo a trav\u00e9s de medios financieros son la principal fuente del dilema en el dise\u00f1o de la pol\u00edtica de vivienda, en el sentido de que, si el objetivo es la \u00abvivienda\u00bb, hay que tener \u00abespeculaci\u00f3n\u00bb. Si se descarta la \u00abespeculaci\u00f3n\u00bb, el crecimiento econ\u00f3mico estar\u00e1 descapitalizado, lo que conducir\u00e1 a una desaceleraci\u00f3n econ\u00f3mica, si la situaci\u00f3n no es grave, o a una crisis, si lo es.<\/p>\n\n\n\n

En este caso concreto, el sector inmobiliario financia principalmente a los gobiernos locales y el gobierno central recibe muy pocos beneficios. Los distintos ministerios y departamentos de la administraci\u00f3n central, que toman como evangelio las pol\u00edticas de gesti\u00f3n occidentales, desconf\u00edan desde hace tiempo de estos ingresos \u00absobre plano\u00bb. Para \u00abcorregir\u00bb la dependencia del suelo por parte de los gobiernos locales y hacer que se tomen en serio su responsabilidad de \u00abalojar\u00bb a sus ciudadanos, el gobierno central ha introducido una serie de pol\u00edticas para controlar los precios de la vivienda. Un aspecto clave de estas pol\u00edticas ha sido \u00abaumentar el volumen y disminuir los precios\u00bb, es decir, eliminar la \u00absubida excesiva\u00bb de los precios de la vivienda al aumentar la oferta de suelo en el mercado. <\/p>\n\n\n\n

Precisamente, esta pol\u00edtica, junto con el subsiguiente desmantelamiento de chabolas y villas urbanas y la renovaci\u00f3n urbana, fue lo que acab\u00f3 por empujar al mercado inmobiliario a un estado de exceso de oferta, lo que supuso que el plazo de venta de las viviendas comerciales fuera cada vez m\u00e1s largo. Luego, vinieron las restricciones de precios, las restricciones de compra, las restricciones de pr\u00e9stamo, todo el paquete. Todo ello se sum\u00f3 a una serie de intervenciones que, a lo largo del a\u00f1o pasado, acabaron por quebrar el mayor mercado financiero del mundo, un mercado que se hab\u00eda negado a hundirse durante veinte a\u00f1os. A partir de la segunda mitad de 2021, el sector inmobiliario entr\u00f3 en un declive generalizado, que bast\u00f3 para dilapidar cualquier ganancia que hubi\u00e9ramos podido obtener gracias a una gesti\u00f3n superior de la epidemia. Ante la crisis econ\u00f3mica china, salvar el sector inmobiliario se ha convertido en la m\u00e1xima prioridad. <\/p>\n\n\n\n

La \u00abtransformaci\u00f3n de las tres antiguas\u00bb se refiere a la pol\u00edtica de Guangdong de reconstruir \u00abviejas ciudades, viejas f\u00e1bricas y viejos pueblos\u00bb. Gran parte de lo que Zhao menciona en este pasaje entrar\u00eda en la r\u00fabrica general de lo que llamamos \u00abrenovaci\u00f3n urbana\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

S\u00f3lo los activos con precios al alza son dignos de inversi\u00f3n. En un ciclo de competencia entre productores, la eliminaci\u00f3n de diversas restricciones sobre la compra no basta para crear la expectativa de que los precios de los activos subir\u00e1n. Las repetidas represiones sobre los precios de la vivienda le indican al mercado que, una vez que los precios empiecen a subir de nuevo, tambi\u00e9n volver\u00e1n los esfuerzos del gobierno por mantener los precios bajos. Adem\u00e1s, la enorme presi\u00f3n para vender el stock de suelo que queda en el mercado obligar\u00e1 a los promotores a liberarlo a un precio m\u00e1s bajo. Sin embargo, la ley de los mercados financieros es precisamente que, cuando los precios caen, tambi\u00e9n lo hace la demanda. <\/p>\n\n\n\n

La pol\u00edtica de contenci\u00f3n de los precios de la vivienda se basa, en gran medida, en un malentendido del mercado de capitales. Hoy en d\u00eda, todo el mundo describe el mercado de capitales con el t\u00e9rmino negativo de \u00abburbuja\u00bb, pero pocos dan una definici\u00f3n precisa de lo que es una burbuja y muchos responsables pol\u00edticos asumen que las burbujas son malas y que, cuanto m\u00e1s grandes sean, peor. De hecho, el precio de cualquier activo es su valoraci\u00f3n futura y cualquier valoraci\u00f3n, grande o peque\u00f1a, es una burbuja. Mayores valoraciones significan mayores burbujas; mayores burbujas significan capital m\u00e1s barato. Entonces, \u00bfes mejor que el capital sea caro o barato? Un empresario no tiene problemas para responder esta pregunta. El problema no es que una burbuja grande sea mala, sino que la burbuja no puede ser infinitamente grande. Antes de que estalle la burbuja, cuanto m\u00e1s alto sea el precio del activo, mejor (desde el punto de vista del empresario).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La verdadera cuesti\u00f3n es c\u00f3mo evitar que estalle la burbuja. \u00bfQu\u00e9 significa que estalle una burbuja? En t\u00e9rminos sencillos, es la transici\u00f3n de los activos de una situaci\u00f3n en la que \u00abla demanda supera la oferta\u00bb a otra en la que \u00abla oferta supera la demanda\u00bb. El riesgo de burbujas de activos se determina en funci\u00f3n del precio y de la escala. No es que, cuanto m\u00e1s bajos sean los precios, m\u00e1s seguras estar\u00e1n las cosas porque, una vez que la escala est\u00e1 fuera de control, no importa lo altos que sean los precios, pues la oferta acabar\u00e1 por superar la demanda y la burbuja estallar\u00e1; por el contrario, mientras la demanda sea suficiente -o la escala de la oferta sea lo suficientemente peque\u00f1a-, la burbuja no estallar\u00e1 aunque los precios lleguen a ser muy altos. Todav\u00eda hay gente que estudia c\u00f3mo evitar que estalle la burbuja inmobiliaria, \u00a1mientras que el flujo constante de subastas sin ventas (\u6d41\u62cd) y de gente que les devuelve casas a promotores (\u9000\u623f) demuestra que la burbuja inmobiliaria ya estall\u00f3 en muchas ciudades! La cuesti\u00f3n, ahora, es c\u00f3mo restablecer el flujo de caja. <\/p>\n\n\n\n

4 – Medidas de emergencia<\/h2>\n\n\n\n

Si el an\u00e1lisis anterior de que el sector inmobiliario ya est\u00e1 en crisis es correcto, lo que hay que hacer ahora es llevar al sector inmobiliario a cuidados intensivos porque, sean cuales sean las complicaciones que puedan derivarse de una operaci\u00f3n precipitada, lo que hay que hacer es \u00a1que el coraz\u00f3n del sector inmobiliario vuelva a latir! Los problemas actuales del mercado inmobiliario chino son el resultado de la equivocada pol\u00edtica de \u00abaumentar el volumen y contener los precios\u00bb. Es precisamente esta estrategia la que produjo el cambio repentino en el tercer trimestre de 2021, de una expectativa de que la oferta no puede satisfacer la demanda a una expectativa de que la oferta superar\u00e1 la demanda. En cuanto un activo entra en la categor\u00eda de \u00aboferta superior a la demanda\u00bb, pierde inmediatamente su liquidez. Para detener la ca\u00edda de los precios, primero, debemos ajustar nuestra estrategia para cambiar las expectativas. <\/p>\n\n\n\n

En un mercado en el que \u00abla oferta supera la demanda\u00bb, no se produce una liquidaci\u00f3n r\u00e1pida y los precios no suben. El stock de suelo ya en el mercado s\u00f3lo puede crear una enorme presi\u00f3n de venta, lo que obliga a los promotores a liberarlo a un precio m\u00e1s bajo. Sin embargo, el precio no es lo que determina la demanda en el mercado de capitales, sino si los precios suben o bajan. Mientras los precios bajen, aunque no sean altos, la demanda caer\u00e1. La \u00fanica forma de restablecer la liquidez es que los activos pasen de un estado de \u00absobreoferta\u00bb a otro de \u00absuboferta\u00bb. La condici\u00f3n previa para ello es vender lo antes posible los terrenos comerciales para viviendas que ya est\u00e1n en el mercado. En caso necesario, el gobierno deber\u00eda lanzarse por una adquisici\u00f3n inversa a gran escala. S\u00f3lo cuando el mercado se d\u00e9 cuenta de que pronto no habr\u00e1 m\u00e1s casas a la venta, las expectativas cambiar\u00e1n de \u00abexceso de oferta\u00bb a \u00abexceso de demanda\u00bb. <\/p>\n\n\n\n

Mucha gente da por sentado que, como cost\u00f3 tanto esfuerzo mantener bajos los precios de la vivienda, repuntar\u00e1n inmediatamente con fuerza una vez que desaparezca la presi\u00f3n. Sin embargo, la realidad es que, al igual que ocurre con las tasas de fertilidad, el hecho de que sea dif\u00edcil mantenerlas bajas no significa que vayan a repuntar autom\u00e1ticamente. La fijaci\u00f3n de precios del capital basada en las expectativas es como una burbuja que, una vez explotada, no puede reponerse. En el punto de transici\u00f3n entre una oferta superior a la demanda y una demanda superior a la oferta, la relaci\u00f3n precio-volumen no es lineal: cuando la demanda del mercado es de 100 unidades, un aumento de la oferta de 99 a 101 unidades provocar\u00e1 un cambio brusco de la competencia de los consumidores a la de los productores y de la correspondiente ca\u00edda discontinua de los precios de mercado de los precios de consumo a los precios de producci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Al tratarse de una situaci\u00f3n de emergencia, cada momento cuenta. Si no ponemos el sector inmobiliario en \u00absoporte vital\u00bb inmediatamente, el mercado inmobiliario corre el riesgo de seguir el camino de Jap\u00f3n, es decir, aunque no entre en shock inmediatamente, podr\u00edamos presenciar una hibernaci\u00f3n a largo plazo en la que el mercado se convierta en un vegetal. Por eso, arreglar los inmuebles requiere una intervenci\u00f3n fuerte, sin dilaciones ni vacilaciones. Las opciones concretas de ayuda de emergencia incluyen las siguientes:<\/p>\n\n\n\n